Dispositif Jeanbrun : comprendre le régime Relance logement

Le nom Jeanbrun renvoie à la mesure portée par Vincent Jeanbrun dans le débat sur la relance du logement. Sa base juridique vérifiée est l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui a modifié l’article 31 du Code général des impôts. Il ne s’agit donc plus d’une simple proposition politique.

Le périmètre présenté par la DGFiP vise les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour une acquisition, la date déterminante est celle de l’acte notarié. Une réservation préalable ne suffit pas à fixer cette date fiscale. L’avantage prend la forme d’une charge déductible des revenus fonciers : il ne s’agit ni d’un chèque de l’État ni d’une réduction d’impôt calculée directement sur le prix.

Point de vigilance documentaire : la fiche Service Public consultée signale un projet d’assouplissement dans le cadre d’un autre texte sur le logement. Cette page n’intègre aucune mesure seulement annoncée. La recherche n’a pas permis d’identifier avec certitude un décret spécifique réglant l’ensemble des modalités du régime ; nous ne donnons donc aucun numéro de décret non vérifié. Les paramètres ci-dessous reposent sur le CGI et les explications officielles consultées, et devront être recontrôlés avant l’option fiscale.

Une détention et une imposition compatibles

Les loyers doivent relever des revenus fonciers. Le régime concerne la location nue et n’est pas applicable au titulaire d’un droit démembré sur le logement. Acheter uniquement l’usufruit ou la nue-propriété n’ouvre donc pas droit à cet amortissement. Une détention sociétaire éventuelle nécessite un examen distinct de ses règles et de celles des associés.

Un bâtiment d’habitation collectif

Le logement doit se situer en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Sont notamment visés les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement. Le texte ne doit pas être résumé à une aide pour n’importe quel achat immobilier : une maison individuelle ou un logement acquis avec un droit démembré ne répond pas au cadre exposé ici.

L’ancien avec une réhabilitation qualifiée

Dans l’ancien, deux catégories sont présentées par les sources officielles : des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA, ou des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaisant les critères de réhabilitation lourde. La fiche Service Public mentionne, pour cette seconde catégorie, l’atteinte d’un DPE A ou B. Un simple budget de rafraîchissement égal à 30 % du prix ne suffit donc pas à prouver l’éligibilité.

Pour comparer ces conditions avec les autres options, consultez notre panorama des dispositifs immobiliers.

Dans le neuf, la base correspond au prix d’acquisition net de frais, diminué d’une quote-part forfaitaire de terrain de 20 %. L’amortissement porte ainsi sur 80 % du prix. Pour l’ancien éligible, le traitement des travaux doit être documenté sans les déduire deux fois.

Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, pour l’ensemble des logements concernés. Il est majoré de 2 000 € lorsque 50 % au moins des revenus issus des logements amortis sont affectés à la location sociale, et de 4 000 € lorsque cette condition est satisfaite en location très sociale. Ce ne sont pas des plafonds librement multipliables par appartement.

La déduction peut se poursuivre au-delà des neuf années initiales si les conditions du régime continuent d’être respectées, dans la limite de la base amortissable. Le traitement du commencement d’amortissement, des périodes incomplètes et des changements de situation doit être validé dans le dossier déclaratif.

Le propriétaire s’engage à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. La location doit commencer dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Saint-Malo figure en zone B1 dans le fichier ministériel en vigueur au 26 juin 2026 : la ligne correspond au code communal 35288. Pour un bail intermédiaire conclu en 2026, la fiche officielle donne une base de plafond de loyer B1 de 11,80 € par mètre carré et par mois hors charges. Ce montant n’est pas directement un loyer autorisé pour n’importe quelle surface : le calcul reprend les modalités du Pinel, notamment la surface retenue et son coefficient.

Les plafonds de ressources B1 présentés pour les baux intermédiaires de 2026 sont notamment de 36 144 € pour une personne seule et 48 268 € pour un couple. L’année de référence est en principe celle des revenus de l’avant-dernière année précédant le bail, soit 2024 pour un bail de 2026. La composition du foyer doit être correctement appréciée.

Pour les niveaux social et très social, les plafonds reprennent ceux de Loc’Avantages. Ils nécessitent une vérification officielle selon l’adresse et le ménage ; aucun montant local non contrôlé n’est proposé ici. Le plafond fiscal reste un maximum : il ne garantit pas qu’un locataire acceptera ce loyer.

L’amortissement s’ajoute aux charges déductibles admises pour établir le résultat foncier. L’option exclut le micro-foncier pour le contribuable concerné. Elle est à exercer avec la déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition si celle-ci est postérieure, selon les obligations précisées par l’administration, et elle est irrévocable pour le logement.

Un déficit peut être imputé dans les conditions de droit commun. La fraction provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 €. La fraction liée aux intérêts et les excédents concernés relèvent des règles de report sur les revenus fonciers. Il ne faut pas présenter ce montant comme une économie d’impôt annuelle garantie.

Exemple théorique, sans lien avec les prix de Saint-Malo : un appartement neuf est acquis 200 000 € net de frais. Sa base amortissable est de 160 000 €. À 3,5 %, l’annuité théorique entière est de 5 600 €, sous le plafond de 8 000 €. Si le résultat foncier avant amortissement est de 6 000 €, il devient 400 €. La déduction est de 5 600 €, mais le gain d’impôt dépend du foyer, de ses autres revenus et de sa situation sociale et fiscale.

Notre méthode de simulation Jeanbrun distingue le résultat fiscal et la trésorerie. Les principes généraux de la fiscalité de la location nue restent indispensables pour interpréter le résultat.

Lors de la vente, les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value immobilière. La base imposable peut ainsi augmenter, même si le prix de vente n’a que peu progressé. Les règles de frais, d’abattement et d’exonération doivent ensuite être examinées ; une simulation de sortie ne peut pas se limiter à soustraire le capital restant dû.

Le non-respect d’un engagement peut entraîner la remise en cause de l’avantage, avec réintégration des amortissements dans le revenu foncier de l’année concernée. Une revente anticipée, un usage personnel ou un loyer non conforme exigent donc une analyse préalable. Les éventuelles exceptions ne doivent jamais être présumées.

L’imputation d’un déficit sur le revenu global comporte aussi ses propres obligations de maintien en location. La FAQ fiscale rappelle le contrôle des trois années précédant une cessation de location. Arriver au terme des neuf ans ne neutralise donc pas nécessairement toutes les conséquences des dernières déductions.

Enfin, le régime ne protège ni contre la vacance, ni contre les impayés, ni contre une hausse des charges. Une épargne de précaution et une étude de la rentabilité et du cash-flow restent nécessaires.