Simulation Jeanbrun : séparer fiscalité, trésorerie et patrimoine

Le régime Relance logement, dit Jeanbrun, concerne certains investissements en logements collectifs avec location nue à usage de résidence principale. Dans le neuf, les taux annuels vérifiés sont de 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % selon le niveau de location. La base exclut forfaitairement 20 % de terrain. Les plafonds annuels s’apprécient au niveau du foyer fiscal, et non librement pour chaque logement.

Avant tout calcul, contrôlez la nature du bien, les dates, la pleine propriété, les conditions du locataire et la capacité à respecter au moins neuf ans d’engagement. Le dossier doit aussi permettre une mise en location dans le délai réglementaire. Les règles détaillées du dispositif Jeanbrun constituent le préalable à cette méthode ; aucune réforme simplement annoncée n’est intégrée ici.

Le fichier ministériel consulté classe Saint-Malo, code 35288, en zone B1. La Découverte relève de ce zonage communal. Celui-ci intervient dans les plafonds intermédiaires mais ne prouve pas l’éligibilité du futur programme. Sur la Côte d’Émeraude, il faut recommencer ce contrôle pour chaque commune étudiée.

Notre exemple utilise uniquement le taux neuf intermédiaire vérifié et son plafond. Il suppose, sans la démontrer pour un bien réel, la conformité juridique du logement et du loyer. Les montants économiques ci-dessous sont des hypothèses pédagogiques, pas des données de marché.

Exemple entièrement fictif, sans rapport avec une offre à Saint-Malo. Pour isoler le mécanisme, l’investisseur achète comptant. Il n’existe donc ni mensualité de crédit ni intérêt d’emprunt dans ce cas. Une année complète de location et d’amortissement est supposée ; la première année réelle pourrait nécessiter un traitement différent.

Les charges fictives comprennent 1 000 € de taxe foncière restant à la charge du bailleur, 700 € de charges de copropriété non récupérables et 300 € d’assurance ou de gestion. Leur déductibilité réelle doit être justifiée. L’exemple ne contient ni travaux exceptionnels ni autre logement amorti dans le foyer.

Étape 1 : déterminer la base amortissable

Le prix net de frais de 200 000 € est diminué de 20 % de terrain, soit 40 000 €. La base amortissable est donc de 160 000 €. L’enveloppe illustrative de frais de 10 000 € n’est pas ajoutée à cette base : elle intervient dans le capital engagé, pas dans le calcul présenté de l’amortissement Jeanbrun.

Étape 2 : appliquer le taux vérifié

Pour une année entière en location intermédiaire : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €. Ce montant est inférieur au plafond annuel de 8 000 €, supposé disponible. La déduction théorique retenue est donc de 5 600 €. Un foyer possédant d’autres biens sous ce régime devrait d’abord vérifier son plafond global.

Étape 3 : établir le résultat avant amortissement

Les loyers sont de 700 € × 12 = 8 400 €. Après les 2 000 € de charges admises par hypothèse, le résultat foncier est de 6 400 €. Ce résultat ne doit pas être confondu avec un rendement garanti : il dépend ici d’une occupation complète et de charges constantes.

Étape 4 : déduire l’amortissement

Le résultat après amortissement est de 6 400 € − 5 600 € = 800 €. Il reste positif ; l’exemple ne crée donc aucun déficit foncier imputable sur le revenu global. La diminution de base imposable est de 5 600 €, et non une réduction d’impôt de 5 600 €.

Avant impôts, la trésorerie annuelle de l’exemple est de 8 400 € encaissés − 2 000 € payés = 6 400 €, soit environ 533,33 € par mois. L’amortissement de 5 600 € n’est pas soustrait une seconde fois : il n’a pas été payé pendant l’année. Le prix du logement a déjà été financé lors de l’achat.

Le rapport entre cette trésorerie avant impôts et le capital initial est de 6 400 € / 210 000 €, soit environ 3,05 %. Il s’agit d’un indicateur annuel simplifié, sans revalorisation, sans vacance, sans gros travaux et sans coût de sortie. Ce pourcentage n’est pas une prévision de rendement à La Découverte.

Le montant d’impôt ne peut pas être calculé avec le seul taux d’amortissement. Il faut connaître le foyer, ses autres revenus fonciers, les reports, sa résidence fiscale et son régime de prélèvements. Pour rester dans les paramètres vérifiés ici, aucun taux personnel n’est supposé : l’impôt annuel et la trésorerie après impôts sont laissés à la validation du conseiller fiscal.

Avec un crédit, la méthode ajoute un tableau d’amortissement bancaire. La trésorerie déduit la totalité des échéances, tandis que le résultat fiscal distingue les intérêts du remboursement de capital. Confondre ces deux traitements peut fausser fortement le cash-flow. Notre guide rentabilité locative et trésorerie explique cette séparation.

Renseignez vos hypothèses pour explorer une trésorerie indicative, sans présumer de votre éligibilité ni remplacer une validation fiscale.

Le scénario central n’est pas suffisant. Les variantes ci-dessous conservent, par simplification pédagogique, une annuité théorique de 5 600 €. Une vacance réelle exige de vérifier les conditions de maintien du régime et les diligences de relocation ; elle ne doit jamais être traitée comme automatiquement neutre fiscalement.

Un résultat négatif ne signifie pas que le fisc rembourse son montant. L’imputation dépend des règles du déficit foncier, notamment de l’origine des charges et des intérêts. La limite ordinaire de 10 700 € sur le revenu global n’est ni une franchise universelle ni une promesse de gain fiscal.

Gardez également une réserve disponible pour les dépenses non prévues. Une charge peut peser sur la trésorerie sans être immédiatement déductible de la manière envisagée. Pour approfondir, consultez les risques et charges de gestion locative.

Supposons, uniquement pour illustrer le mécanisme, neuf annuités entières de 5 600 €, soit 50 400 € d’amortissements déduits. Avec un prix d’acquisition initial de 200 000 €, le prix d’acquisition fiscal avant autres corrections serait ramené à 149 600 €. Si le prix de vente fictif est de 220 000 €, l’écart brut devient 70 400 €, contre 20 000 € sans cette minoration.

Ces 70 400 € ne sont pas l’impôt à payer, ni même nécessairement la plus-value taxable finale. Il faut ensuite examiner les frais admis, les autres corrections légales, les abattements pour durée de détention et une éventuelle exonération. L’exemple montre seulement pourquoi la fiscalité annuelle ne doit pas être étudiée isolément.

À titre de contrôle économique, neuf années strictement identiques produiraient 9 × 6 400 € = 57 600 € de trésorerie avant impôts. En ajoutant une vente fictive de 220 000 € et en retranchant le capital initial de 210 000 €, le surplus nominal serait de 67 600 € avant impôts et frais de sortie. Ce total ne tient compte ni de la valeur du temps ni des aléas : ce n’est pas un taux de rendement interne.

La fin de l’engagement n’efface pas les règles attachées aux déficits récents. Toute cessation de location ou vente doit être préparée avec le professionnel chargé de la déclaration.

À Saint-Malo, remplacez chaque hypothèse par un justificatif : prix de vente, surface fiscale, plafond actualisé, charges prévisionnelles, taxe foncière estimée de manière documentée et conditions bancaires. Un plafond réglementaire n’est pas une étude de marché. Le niveau de loyer doit aussi être confronté à la demande réellement observée pour le logement étudié.

À La Découverte, aucun prix, plan ou dispositif n’est confirmé pour le futur programme. La simulation devra donc être refaite à partir de ses documents lorsqu’ils seront disponibles. Sur la Côte d’Émeraude, comparez les projets sur une durée et avec des hypothèses identiques plutôt qu’en opposant des présentations commerciales différentes.

Découverte Immo est indépendant du futur programme. Nous proposons gratuitement la comparaison des programmes neufs et l’aide à la lecture des plans, prix, prestations et financements, au prix promoteur, sans honoraires acquéreur. Les frais légaux demeurent à votre charge. Un conseiller fiscal doit valider l’éligibilité, les déductions et la sortie avant toute décision ; vous pouvez également consulter notre guide d’investissement à La Découverte.